Ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá bất động sản - Phần 2

Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản: Phần này chỉ liệt kê một số khái niệm cơ bản nhất của định giá bất động sản. Để có thể sử dụng hệ thống định giá bất động sản, người sử dụng phải hiểu rõ các khái niệm sau đây:

Phần 2: Qui trình định giá bất động sản.

Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản:

Phần này chỉ liệt kê một số khái niệm cơ bản nhất của định giá bất động sản.

Để có thể sử dụng hệ thống định giá bất động sản, người sử dụng phải hiểu rõ các khái niệm sau đây:

Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường:

     Để xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong một vùng xác định (vùng ở đây có thể hiểu là một vùng địa lý nhưng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính), trước hết phải thu thập những thông tin về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị trường. Thông thường phải thành lập một nhóm điều tra viên đi điều tra tại thực địa, lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có liên quan đến bất động sản đó. Các chỉ tiêu thông tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường. Điều tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được. Đặc điểm của các mẫu phiếu là:

     Chỉ tiêu thông tin được chia thành các nhóm thông tin (ví dụ thông tin về nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng ...)

     Khi thu thập, có thể chỉ có được thông tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được do các yếu tố khách quan như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc các cá nhân đại diện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó ...

     Trên một vùng điều tra, có thể có một số thông tin chung cho cả vùng, ví dụ như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại ...), vị trí địa lý (tên phường, quận ...) hay giá do UBND Tỉnh quy định ...

Nguồn thông tin:

     Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó. Các thông tin từ chủ sở hữu nhiều khi cũng không được hoàn toàn chính xác do các lý do về tâm lý của chủ sở hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ. Do vậy, để thông tin được chính xác hơn, thông thường các nhà điều tra phải bổ sung thông tin từ các nguồn thông tin khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính, Sở Điện lực, Công ty cung cấp nước hay phòng Công chứng Nhà nước. Các thông tin có thể thu thập được từ các nguồn thông tin đại chúng như báo chí, vô tuyến truyền hình hay thậm chí các văn phòng Địa ốc.

     Để bổ sung thông tin cho việc điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật vào hệ thống và ghi rõ nguồn thông tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó một cách khách quan.

Mẫu phiếu không đạt yêu cầu trong quá trình xác định cặp mẫu:

     Điều kiện để xác định các cặp mẫu thông tin là các thông tin đó phải phản ánh một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tổng quát cho vùng định giá. Do vậy, sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bổ sung thông tin từ các nguồn khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu không đạt độ chính xác để đưa vào xác định cặp mẫu thông tin. Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định, thông thường là các điều kiện như không có giá chuyển nhượng, năm chuyển nhượng quá xa với thời điểm định giá, chuyển nhượng trong cùng nội tộc (ví dụ bố bán cho con ...), các vụ chuyển nhượng không bình thường (ví dụ do trả nợ...) hay tình trạng pháp lý của bất động sản đó không bảo đảm (ví dụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang thế chấp với Ngân hàng ...).

     Các mẫu phiếu không đạt yêu cầu là các mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ mà các nhà định giá đưa ra. Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng để loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.

Cặp mẫu thông tin:

     Trước khi xác định một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra (sau khi đã bổ sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu cầu) các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố ảnh hưởng đó.

Cặp mẫu được định nghĩa như sau: Đó là các bất động sản tương tự nhau, chỉ khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất.

Ở đây cần trả lời hai câu hỏi để xác định được cặp mẫu :

Thế nào là các bất động sản tương tự nhau ?

Chỉ tiêu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?

     Các bất động sản tương tự nhau không có nghĩa là các chỉ tiêu thông tin của chúng hoàn toàn giống nhau. Trên thực tế không thể tìm được các bất động sản có một số chỉ tiêu thông tin hoàn toàn giống nhau về giá trị khi xác định cặp mẫu. Do vậy, người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.

Ví dụ:

     Vị trí là một yếu tố ảnh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản. Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất. Do vậy, khi định giá phải tìm được giá trị của hệ số vị trí.

     Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là tìm trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí. Các bất động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tố khác. Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi: thế nào là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí. Ví dụ như: Cặp mẫu vị trí là các bất động sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn 100m và năm chuyển nhượng là năm 2000...

     Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thể thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá cụ thể cũng như kinh nghiệm của các nhà định giá. Người sử dụng vận dụng kiến thức và kinh nghiệm của mình để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gần với thực tế nhất, nhằm mục đích xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng cho chính xác.

Hệ số ảnh hưởng:

     Sau khi xác định được các cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm là phải xác định các hệ số ảnh hưởng. Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thông tin nào đó (ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng ...) tới giá thành của một bất động sản.

     Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản (giá thu thập được trong quá trình điều tra thông tin thị trường) trong một cặp mẫu xác định nào đó và phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thông tin.

     Để xác định hệ số ảnh hưởng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi là “chuẩn”, hệ số ảnh hưởng này đối với bất động sản đó có giá trị là 1.

     Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” đối với hệ số ảnh hưởng là do người sử dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ để người sử dụng lựa chọn và quyết định bất động sản nào là “chuẩn”.

     Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vô cùng quan trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá. Theo nguyên tắc, nếu một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nào đó có K = 1 thì tất cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K < 1. Tuy nhiên, có thể do sự lựa chọn không chính xác bất động sản chuẩn, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K > 1. Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ thống sẽ cảnh báo chứ không can dự vào phương pháp tính toán.

Giá chuẩn cho vùng định giá:

     Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá chuẩn cho vùng định giá. Trước hết phải xác định hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá trong danh sách các hệ số ảnh hưởng.

     Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí. Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuẩn để tính giá chuẩn cho vùng định giá.

     Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau: Giá chuẩn cho vùng định giá là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng chuẩn K_{chuẩn = 1.}

Giá sau khi định giá của bất động sản:

     Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số ảnh hưởng và giá chuẩn, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng định giá một cách tự động. Trong khi thu thập thông tin về giá chuyển nhượng cho một bất động sản nào đó có thể không có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể đưa ra giá của bất động sản. Nói một cách khác, khi đã xác định được đầy đủ các yếu tố trên thì việc xác định giá của bất động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng trên thị trường của chính bất động sản đó.

     Một bất động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện: nó phải được thu thập đầy đủ các chỉ tiêu thông tin dùng để xác định giá trị của các hệ số ảnh hưởng của chính bất động sản đó.

     Ví dụ: Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí (xác định theo chỉ tiêu thông tin Vị trí), hướng (xác định theo hướng) và mặt tiền (xác định theo độ rộng mặt tiền). Nếu muốn định giá một bất động sản bất kỳ, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thông tin: vị trí, hướng và mặt tiền.

Giá sau khi định giá của bất động sản được xác định sau khi đi qua các bước sau :

Xác định giá trị của các hệ số ảnh hưởng của bất động sản đó dựa trên bảng danh sách các hệ số ảnh hưởng.

Xác định Kchung = K1 x ....x Kn ( với n: số hệ số ảnh hưởng )

Giá bất động sản = Giá chuẩn (trên m2) x Kchung.

Vùng giá trị:

     Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao theo đơn vị hành chính (cấp Tỉnh, Huyện ...). Tuy nhiên, trong một khu vực hành chính, do các yếu tố về kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các giá trị hệ số ảnh hưởng khác nhau.

     Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá nhỏ (vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn . Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiếu điều tra giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hưởng giống nhau. Điểm khác nhau gồm có: phương pháp bổ sung thông tin, loại bỏ thông tin, xác định cặp mẫu. Các vùng định giá nhỏ đó được gọi là các vùng giá trị.

 Bảng 2.1: So sánh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị: 

     Về phương pháp, các nhà định giá phải chia vùng định giá ra các vùng giá trị (trên bản đồ, sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị đó. Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng cách lấy trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị.

     Như vậy, một bất động sản có thể định giá ra 2 kết quả: theo hệ số của vùng giá trị hoặc theo hệ số của vùng định giá. Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất động sản là tùy thuộc nhà định giá.

_{Giá qui đổi:}

     Khi thu thập thông tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển nhượng của các bất động sản là khác nhau. Khi đưa vào tính toán, một việc rất quan trọng là phải qui đổi giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính.

     Ví dụ: Các cuộc chuyển nhượng bất động sản trên thị trường có thể diễn ra vào các năm từ 2001 đến 2005. Trước khi đưa vào tính phải qui đổi giá chuyển nhượng về thời điểm định giá (ví dụ năm 2005).

Giá trị qui đổi dựa trên hệ số lạm phát của từng năm. Công thức tính như sau :

Giá thời điểm định giá = Giá thị trường x Hệ số lạm phát năm chuyển nhượng

Sau khi qui đổi, các giá chuyển nhượng đó sẽ được đưa vào quá trình tính toán các hệ số ảnh hưởng.

Qui trình định giá bất động sản:

Có 4 phương pháp cơ bản để định giá bất động sản:

·         Phương pháp so sánh.

       Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư ).

·         Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí ).

       Phương pháp giá trị thặng dư của đất.

Hệ thống định giá bất động sản sẽ chủ yếu hỗ trợ ba phương pháp: thông tin thị trường, thu nhập và giá thành.

Phương pháp so sánh:

     Phương pháp so sánh là một phương pháp trong đó để định giá một bất động sản, cần phải so sánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mối liên hệ giữa chúng để đưa ra các hệ số về giá trị.

     Phạm vi áp dụng của phương pháp so sánh là cho các bất động sản dân dụng (nhà ở) và cho đất trống trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch vụ. Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phổ biến, giữa chúng rất dễ dàng trong việc so sánh. Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là khu công nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng.

     Nội dung, trình tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước :

Bước 1: Xác định bất động sản cần định giá và mục đích định giá.

     Nội dung chính của bước này là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên gọi của các bất động sản cần định giá. Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số lượng điều tra viên.

Bước 2: Hoạch định các chỉ tiêu thông tin cần thu thập trên vùng định giá.

     Bước này xác định những thông tin cần thiết phải thu thập và nguồn thu thập của các thông tin đó. Từ đó đưa ra mẫu phiếu điều tra.

Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu thị trường.

     Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ rất khác nhau. Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ.

Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại:

Chỉ tiêu thông tin chi tiết cho một bất động sản cụ thể.

Chỉ tiêu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực.

     Các chỉ tiêu thông tin chi tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều tra. Đồng thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn dữ liệu khác nhau (ví dụ như tình trạng hệ thống điện từ Công ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính ...) để bổ sung vào thông tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông tin cao hơn.

Bước 4: Tập hợp và xử lý các mẫu phiếu điều tra

     Bước này thực hiện việc tiền xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu điều tra để có được những thông tin xác thực nhằm tiến hành định giá. Việc chọn lọc các mẫu phiếu này do điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong quá trình lập kế hoạch định giá.

     Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiến hành loại bỏ những mẫu phiếu không hợp lệ. Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ (hoặc không đạt yêu cầu) được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể. Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu do khi điều tra giá bất động sản không tính đến giá xây dựng nhà, do thu thập trùng nhau từ các nguồn thông tin, do mua bán cùng họ tộc...

Bước 5: Phân tích dữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng.

     Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được từ nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp. Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu thế phát triển của thị trường bất động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau:

·         Qui đổi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm.

·         Tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản.

·         Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.

Bước 6: Khoanh vùng giá trị

     Chia vùng định giá thành các vùng giá trị, các vùng giá trị này có giá trị của các hệ số ảnh hưởng khác nhau.

Bước 7: Tính toán giá đất cho từng bất động sản.

     Căn cứ mức giá chuẩn, giá trị các hệ số ảnh hưởng đến bất động sản tính ra giá đất cho từng bất động sản.

Bước 8: Kiểm tra các kết quả tính toán giá đất.

     Căn cứ giá đất đã được tính toán cho từng thửa, lập bản đồ giá đất. Bản đồ dùng để ghi giá đất phải là bản đồ địa chính.

     Trên đây mô tả khái quát qui trình định giá bất động sản theo phương pháp so sánh. Hệ thống định giá bất động sản được thiết kế tuân thủ hoàn toàn trình tự các bước ở qui trình này.

Phương pháp chi phí:

     Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

     Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp thu nhập:

     Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

     Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.

Phương pháp thặng dư:

     Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

     Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Người đăng